Jak najem okazjonalny zabezpiecza interesy właściciela lokalu…

Najem okazjonalny wprowadzono do polskiego porządku prawnego ustawą z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów. Umożliwia on właścicielowi skuteczniejszą ochronę nieruchomości, niż ma to miejsce w przypadku zwykłej umowy najmu lokalu mieszkalnego. Osoba, która decyduje się wynająć lokal podejmuje ryzyko, albowiem wydając go najemcy traci do niego nieskrępowany dostęp, ze względu na ochronę miru domowego. Nawet w sytuacji gdy najemca nie wywiązuje się z umowy, np. nie płaci czynszu, w związku z czym właściciel dokona jej wypowiedzenia, może zdarzyć się że lokator ignorując wezwanie wynajmującego, dalej będzie zajmował lokal. W takiej sytuacji właściciel zmuszony jest do wszczęcia postępowania eksmisyjnego, ale zanim zostanie ono zakończone, może minąć nawet kilka lat, podczas których możliwym jest że najemca przestanie płacić czynsz, a koszty związane z nieruchomością ponosił będzie właściciel.

Receptą na tego rodzaju sytuacje wydaje się być najem okazjonalny, wyłączający znaczną część uprawnień najemcy wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów, a w razie skutecznego wypowiedzenia umowy przez właściciela, możliwa jest znacznie szybsza eksmisja najemcy, nie chcącego opuścić lokalu. Umową najmu okazjonalnego jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych (a więc nie może dotyczyć np. lokali usługowych), którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas nie dłuższy niż 10 lat.

Umowa najmu okazjonalnego wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności, a jej niezbędne elementy to:
1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia lokalu w terminie określonym przez właściciela, nie krótszym niż 7 dni;
2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3) oświadczenie właściciela o zgodzie na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących we wskazanym lokalu.

Zawarcie umowy może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu oraz ewentualnych kosztów egzekucji opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać 6-krotności miesięcznego czynszu i podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżniania lokalu. Właściciel zgłasza zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Jeśli po rozwiązaniu umowy najemca nie chce opuścić lokalu, właściciel po skierowaniu do niego pisemnego wezwania do opróżnienia lokalu, wnosi do sądu o nadanie klauzuli wykonalności załączonemu do umowy o najem okazjonalny aktowi notarialnemu, w którym najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji. Po zakończeniu tej procedury, nie ma konieczności wszczynania sprawy o eksmisję, a akt notarialny z klauzulą wykonalności stanowi skuteczną podstawę do opróżnienia lokalu…